Pronajímáte byt? Pozor na úrok z jistoty!

Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. stanovuje nárok na vrácení jistoty (kauce) včetně úroku. Bohužel již nestanoví jak vysoký by měl úrok být.

Jistotu složenou nájemníkem pronajímateli upravuje § 2254 kde se říká:

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.

(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

_

Vzhledem k tomu, že zákonná sazba úroků pro daný případ dosud nebyla žádným předpisem upravena, měl by se uplatnit § 1802 NOZ obsahující obecnou úpravu úroků. Ten však stanoví, že mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Jistota by tedy měla být úročena úrokem, za který poskytují banky úvěry.

Pokud bychom však přistoupili na tuto konstrukci, bude tento způsob zajištění případných pohledávek vůči nájemci pro pronajímatele velmi drahý. Naopak, nájemce jen těžko sežene lepší úročení svých prostředků.

Základní cenu peněz v ekonomice stanovuje centrální banka (ČNB pomocí sazby 2T repo). https://www.cnb.cz/cs/casto-kladene-dotazy/Jak-se-vyvijela-dvoutydenni-repo-sazba-CNB/

Několik právních názorů kalkuluje s „úrokem z prodlení“ (2T repo + 8%, tedy 8,05%), nicméně toto aplikovat nelze (neboť nedochází k žádnému prodlení – kauce je složena dobrovolně, za jasným účelem na předem definované období). Taktéž zaznívají názory propagující běžný úrok z bankovní půjčky. Toto je zcela mimo realitu (přestože s takovýmto výkladem souhlasí i část právníků). Úrok z půjčky banka stanovuje dle rizikovosti úvěru (výše a délka úvěru, bonita dlužníka, kvalita zajištění, atd.) a je odměnou věřiteli za půjčené peníze a podstoupené riziko. Výše takto stanoveného úroku nemá žádnou souvislost se složenou jistotou.

Je zřejmé, že nájemce v případě složení peněžité jistoty je omezen v nakládání se svými prostředky a je tedy spravedlivé, aby tyto byly úročeny. Na druhou stranu však nájemce ani pronajímatel nejsou finanční institucí a nájemce neposkytuje pronajímateli úvěr. Požadovat po pronajímateli aby nájemci úročil kauci stejnou výší, za jakou poskytují banky úvěry v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy není ani rozumné, ani spravedlivé. Nelze požadovat po pronajímateli, aby platil vyšší úrok, než jaký sám může na trhu získat (tzv. dobré mravy). Úroky na spořících účtech jsou aktuálně okolo 1 % p. a.

Smluvní ujednání, které by sjednávalo, že jistota není úročena, je v rozporu se zákonem se všemi důsledky.

Doporučuji tedy dohodnout se na způsobu úročení předem a stanovit jej v nájemní smlouvě.