Pokud vlastníte byt a jste členy Společenství vlastníků jednotek (SVJ), pravděpodobně každý měsíc odvádíte platbu do tzv. fondu oprav. Oficiálně se tento příspěvek nazývá příspěvek na správu domu a pozemku a slouží k financování údržby, oprav i rozsáhlých rekonstrukcí společných částí budovy.
Mnoho pronajímatelů chybuje v tom, jak tuto položku účtuje svým nájemníkům. Pojďme si ujasnit pravidla, abyste se vyhnuli zbytečným sporům nebo finančním ztrátám.
Jak se určuje výše příspěvku?
O výši příspěvku do fondu oprav rozhoduje shromáždění vlastníků (všichni majitelé jednotek v domě) hlasováním. Výše se obvykle odvíjí od velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.
Může „fond oprav“ platit nájemník?
Z pohledu zákona je odpověď dvojsečná. Záleží na tom, jak položku ve smlouvě pojmenujete a kam ji zařadíte.
1. Fond oprav jako součást služeb? NIKDY.
Fond oprav (příspěvek na správu) není službou spojenou s užíváním bytu ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb. Službami jsou pouze položky, které nájemce spotřebovává (voda, teplo, úklid společných prostor, výtah).
- Pokud fond oprav zahrnete do vyúčtovatelných služeb, nájemník má právo tyto platby zpětně vymáhat jako bezdůvodné obohacení.
- Stejně tak nemůžete po nájemci v rámci služeb požadovat náklady na pojištění domu či bytu.
2. Samostatná položka ve smlouvě? RIZIKOVÉ.
I když se s nájemcem výslovně dohodnete, že bude „fond oprav“ hradit nad rámec nájemného, vystavujete se právnímu riziku. Soudy často konstatují, že povinnost přispívat na správu domu je nepřenositelná zákonná povinnost vlastníka. Takové ustanovení v nájemní smlouvě by mohlo být shledáno neplatným.
3. Součást čistého nájemného? JEDINÁ SPRÁVNÁ CESTA.
Nejbezpečnějším a právně neprůstřelným způsobem je zahrnout náklady na fond oprav přímo do částky nájemného.
- Příklad: Pokud chcete za byt 15 000 Kč a fond oprav činí 2 000 Kč, sjednejte ve smlouvě nájemné ve výši 17 000 Kč + zálohy na služby (voda, energie).
Co říká Občanský zákoník?
Podle § 2247 NOZ je pronajímatel povinen zajistit nezbytné služby. Mezi ty typicky patří:
- dodávky vody a odvoz odpadních vod,
- dodávky tepla,
- odvoz komunálního odpadu,
- osvětlení a úklid společných částí domu,
- provoz výtahu a čištění komínů.
Vše ostatní – včetně fondu oprav, revizí společných částí nebo pojištění nemovitosti – jsou náklady vlastníka, které by si měl kompenzovat skrze správně nastavenou výši čistého nájemného.
Shrnutí pro pronajímatele:
- Nekombinujte investice se službami. Fond oprav do vyúčtování služeb nepatří.
- Přeplatky a nedoplatky. Přeplatky z fondu oprav (pokud vzniknou) patří majiteli, stejně jako on nese riziko případných doplatků do fondu. Nájemce s těmito pohyby nemá mít nic společného.
- Transparentnost. Ve smlouvě jasně oddělte nájemné (včetně fondu oprav a pojištění) a zálohy na služby (voda, teplo atd.).
