Plánujete prodat dům, byt nebo jinou nemovitost? Kromě přípravy nemovitosti na prodej a stanovení ceny je naprosto klíčové mít připravenou veškerou potřebnou dokumentaci. Česká legislativa ukládá prodávajícím několik důležitých povinností. Zjistěte, jaké dokumenty musíte mít, abyste se vyhnuli problémům a pokutám.
Hlavní dokumenty, které musíte k prodeji nemovitosti zajistit:
- Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
- Stavební dokumentace nemovitosti (vč. pasportu stavby)
Pojďme se na jednotlivé body podívat podrobněji.
1. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Při prodeji domu nebo bytu jste ze zákona (Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií) povinni předložit kupujícímu Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Tento průkaz informuje o tom, jak je budova energeticky úsporná. Jeho grafické znázornění (energetická třída A-G) musí být uvedeno již v inzerci nemovitosti.
- Výjimka: Povinnost předložit PENB se obecně nevztahuje na budovy postavené před rokem 1947, pokud od té doby neprošly větší rekonstrukcí, která by ovlivnila jejich energetickou náročnost.
2. Stavební dokumentace nemovitosti
Druhou naprosto zásadní povinností je předání kompletní a ověřené stavební dokumentace k nemovitosti kupujícímu. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (známý jako stavební zákon) a navazující vyhláška č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb jasně stanovují:
- Povinnost vlastníka: Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu její existence ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení a vydaným povolením (např. dokumentaci ke kolaudaci).
- Při změně vlastnictví: Při prodeji domu nebo jiné změně vlastníka je dosavadní vlastník povinen tuto dokumentaci předat novému majiteli.
Tato dokumentace prokazuje legální stavbu, povolené úpravy a slouží novému vlastníkovi pro případné další stavební záměry nebo řešení technických problémů.
Co dělat, když stavební dokumentace chybí nebo není úplná? Pasport stavby
Častým problémem, zejména u starších nemovitostí, je, že původní stavební dokumentace se nedochovala, ztratila se nebo neodpovídá skutečnému stavu budovy po pozdějších úpravách.
V takovém případě máte jako prodávající povinnost nechat vyhotovit dokumentaci skutečného provedení stavby.
- Zjednodušená varianta – Pasport stavby: Pokud byla stavba v minulosti řádně povolena a zkolaudována (a jsou o tom důkazy), ale původní ověřená dokumentace se nedochovala nebo není v náležitém stavu, je možné místo kompletní dokumentace skutečného provedení pořídit tzv. zjednodušenou dokumentaci stavby – pasport stavby.
- Cena pasportu stavby: Vyhotovení pasportu stavby se obvykle pohybuje v řádu 10 000 – 20 000 Kč v závislosti na složitosti a velikosti nemovitosti.
Rizika a pokuty při nedodání dokumentace
Ignorování povinnosti předat kupujícímu potřebnou dokumentaci, zejména stavební dokumentaci nebo pasport stavby, se nevyplácí.
- Pokuta: Stavební úřad může prodávajícímu (původnímu vlastníkovi) uložit pokutu za nesplnění povinnosti uchovávat a předat dokumentaci. Výše pokuty může dosáhnout až 25 000 Kč.
- Promlčecí lhůty: Kupující má právo uplatnit nárok na dodání dokumentace (a případně na slevu z ceny, pokud chybějící dokumentace způsobí problémy) po dobu 3 let od uzavření kupní smlouvy. Státní promlčecí lhůta pro vymáhání pokuty ze strany stavebního úřadu je dokonce 6 let.
Proč je důležité mít dokumentaci v pořádku?
- Splnění zákonných povinností: Vyhnete se pokutám a právním problémům se státem i kupujícím.
- Hladký průběh prodeje: Dokumentace budí důvěru u kupujícího a urychluje prodejní proces.
- Ochrana před budoucími spory: Kupující nebude mít důvod po prodeji uplatňovat nároky kvůli chybějící dokumentaci.
Prodej nemovitosti bez starostí o dokumentaci
Prodej nemovitosti je složitý proces plný právních a administrativních náležitostí. Zajištění veškeré potřebné dokumentace může být časově náročné a pro laika komplikované.
➥ Jako realitní makléř se o veškerou potřebnou dokumentaci postarám. Zajistím Průkaz energetické náročnosti budovy a prověřím stav stavební dokumentace, případně poradím s vyhotovením pasportu stavby. Moji klienti mají jistotu, že splní všechny zákonné povinnosti a prodej proběhne hladce a bez rizika pokut či budoucích problémů.
