Jaké opravy hradí nájemník?

V nájemním bydlení často vznikají otázky, kdo má hradit jednotlivé opravy v bytě. Podle občanského zákoníku hradí nájemník běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Pronajímatel pak nese náklady na ostatní opravy, které zajišťují zachování bytu v obvyklém stavu. Tyto pojmy přesně vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které bylo novelizováno nařízením vlády č. 493/2025 Sb.s účinností od 1. ledna 2026. Novela především zvyšuje finanční limity v souladu s inflací a zavádí mechanismus každoroční valorizace těchto limitů podle míry inflace.

Tento přehled slouží jako praktický návod pro pronajímatele i nájemníky, jak postupovat při opravách, aby se předešlo sporům.

Co je běžná údržba a kdo ji hradí

Běžnou údržbou se rozumí pravidelné udržování a čištění bytu, včetně jeho zařízení a vybavení, které se obvykle provádí při běžném užívání. Tyto činnosti hradí výhradně nájemník, protože jsou spojeny s každodenním používáním bytu. Mezi běžnou údržbu patří zejména:

• Malování, opravy omítek, tapetování.
• Čištění podlah včetně podlahových krytin a obkladů stěn.
• Čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.
• Udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, včetně pravidelných prohlídek a čištění vybraných předmětů (například vodovodních baterií s elektronickým řízením).
• Kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, hlásičů kouře (včetně výměny zdroje) a dalších podobných zařízení.

Nájemník by měl tyto činnosti provádět průběžně, aby zabránil vzniku větších škod. Pokud nájemník údržbu zanedbá a dojde k poškození, může pronajímatel požadovat náhradu.

Drobné opravy: Co hradí nájemník

Drobné opravy jsou opravy bytu a jeho vnitřního vybavení (pokud je ve vlastnictví pronajímatele), které vznikají v souvislosti s užíváním bytu. Nájemník je hradí, pokud spadají pod věcné vymezení nebo pod limit nákladů. Novela od 1. ledna 2026 zvyšuje tyto limity, což znamená, že nájemník nese více nákladů než dříve.

Drobné opravy podle věcného vymezení

Tyto opravy hradí nájemník bez ohledu na jejich cenu, protože jsou výslovně uvedeny v nařízení. Patří sem:

• Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt.
• Opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků (včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu), opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu.
• Opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání, výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu.
• Výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu (s výjimkou hlavního uzávěru pro byt).
• Opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody (s výjimkou hlavního uzávěru pro byt), výměny sifonů a lapačů tuku.
• Opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty.
• Opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.
• Opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení (nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení).
• Výměny drobných součástí výše uvedených předmětů.

Drobné opravy podle výše nákladů

Pokud oprava nespadá pod věcné vymezení, posuzuje se podle nákladů. Nájemník hradí opravy, jejichž náklady na jednu opravu nepřesáhnou 1500 Kč (bez započítání nákladů na dopravu, které hradí nájemník vždy). Pokud se na téže věci provádí několik souvisejících oprav, které na sebe časově navazují, sčítají se náklady a rozhodující je jejich součet.

Roční limit nákladů na drobné opravy

Součet nákladů na všechny drobné opravy (jak věcné, tak podle nákladů) v kalendářním roce nesmí přesáhnout 150 Kč na m² podlahové plochy bytu. Pokud tento limit překročí, další opravy v daném roce již nejsou považovány za drobné a hradí je pronajímatel. Podlahová plocha zahrnuje součet ploch bytu a všech prostor užívaných výhradně nájemcem (včetně sklepů, ale balkony, lodžie a terasy se započítávají jen polovinou). Náklady na dopravu se do limitu nezapočítávají a hradí je nájemník.

Příklad: Pro byt o ploše 60 m² je roční limit 150 × 60 = 9000 Kč. Pokud nájemník v roce utratí více, další opravy jdou na vrub pronajímatele.

Od roku 2026 se limity (1500 Kč na opravu a 150 Kč/m² ročně) budou každoročně valorizovat podle míry inflace, což má zajistit jejich aktualizaci.

Co hradí pronajímatel

Pronajímatel hradí všechny ostatní opravy, které nespadají pod běžnou údržbu nebo drobné opravy. To zahrnuje velké rekonstrukce, opravy konstrukcí budovy, radiátorů, rozvodů ústředního topení, hlavních uzávěrů plynu nebo vody a opravy způsobené opotřebením z dlouhodobého užívání. Pokud oprava přesáhne limity drobných oprav, přechází odpovědnost na pronajímatele.

Jak postupovat při realizaci oprav: Návod pro obě strany

Aby se předešlo nedorozuměním, je důležité dodržovat jasný postup. Zde je praktický návod:

1. Identifikace problému: Nájemník by měl okamžitě informovat pronajímatele o jakémkoli poškození nebo potřebě opravy písemně (e-mailem nebo dopisem), aby byl zachován důkaz.
2. Posouzení typu opravy: Společně zkontrolujte, zda jde o běžnou údržbu, drobnou opravu nebo větší zásah. Použijte nařízení jako vodítko – porovnejte s věcným vymezením nebo limity nákladů.
3. Provádění opravy:

• Pokud jde o drobnou opravu, může ji nájemník provést sám nebo si najmout řemeslníka. Pronajímatel může doporučit dodavatele, ale není povinen.
• U větších oprav zajišťuje pronajímatel opravu, nájemník musí umožnit přístup do bytu.
• Vždy dokumentujte náklady fakturami nebo účtenkami.

1. Úhrada nákladů: Nájemník hradí svou část přímo dodavateli nebo vrací pronajímateli na základě dokladů. Pokud nájemník překročí roční limit, pronajímatel vrací přeplatek nebo hradí další opravy.
2. Řešení sporů: Pokud se strany neshodnou, doporučuje se konzultace s realitním poradcem nebo právníkem. V krajním případě lze spor řešit soudně, ale lepší je prevence prostřednictvím jasné nájemní smlouvy, která může specifikovat další detaily (například povinnost nájemníka provádět pravidelné kontroly).
3. Prevence: V nájemní smlouvě uveďte podlahovou plochu bytu pro výpočet limitu. Nájemník by měl vést evidenci nákladů na opravy v kalendářním roce, aby sledoval limit.

Příklady z praxe

• Poškozená kliky dveří: Spadá pod věcné vymezení – hradí nájemník bez ohledu na cenu.
• Oprava zásuvky za 800 Kč: Drobná oprava podle nákladů – hradí nájemník.
• Výměna radiátoru za 5000 Kč: Přesahuje limit, hradí pronajímatel.
• Roční součet oprav v bytě 50 m² přes 7500 Kč: Další opravy v roce hradí pronajímatel.

Tento přehled pomáhá zajistit hladký průběh nájemního vztahu. Dodržováním pravidel se obě strany vyhnou zbytečným nákladům a konfliktům. Pokud máte specifickou situaci, doporučujeme konzultaci s odborníkem na nemovitosti.